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老顽童报码聊天室全国房价同比涨幅排名南阳稳

发布时间: 2019-10-07

  2019年4月19日,中共中央政治局会议要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。为促进房地产市场平稳健康发展,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2019年6月纬房指数监测分析的基础上,结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究,完成了2019年7月《中国住房市场发展月度分析报告》。作为研究范式的创新,报告涉及的所有房地产数据均源于大数据挖掘分析。

  2019年6月核心城市房价基本停止上涨,总体实现房价稳定目标。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示,2019年6月,纬房核心指数微升至105.82点。与5月的105.73点相比,房价环比仅上涨了0.09%。截至2019年6月,核心城市住房价格虽已经连续上涨5个月,但自4月份以来房价涨速持续下降。6月核心城市的房价涨速较2-5月进一步减缓,近1个月核心城市房价已经基本停止上涨。

  从房价累计涨幅看,核心城市房价波幅也在减弱。2019年上半年核心城市的房价波幅,要显著低于2018年同期。纬房核心指数显示,与2019年1月的102.52点相比,2019年6月核心城市房价累计上涨了3.22%。与2018年1月100点相比,2018年6月核心城市房价累计上涨了8.29%。2019年的房价峰谷差距较2018年显著缩小。

  纬房核心指数综合了全国24个核心城市住房价格的变化,可作为中国房地产市场的重要晴雨表。24个核心城市分别为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞,基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线月为房价基期,以各城市2017年商品住房销售额为指数权重进行综合计算。

  一线城市房价由结构性微涨转变为整体微跌。一线城市纬房指数监测显示,2019年6月,一线个百分点。北京、广州房价继续保持稳中微降的态势,其中广州环比下跌0.86%,北京环比微跌0.48%。上海、深圳由小涨转为小跌,其中深圳环比下跌0.98%,上海环比微跌0.14%。

  准一线城市房价涨速进一步下降,但房价上涨格局暂未出现逆转。准一线城市纬房指数监测显示,2019年6月,准一线个百分点。其中杭州环比上涨0.74%,涨速比上月收窄0.87个百分点;重庆环比上涨0.25%,涨速比上月收窄0.71个百分点;天津环比下跌0.8%。6月热点城市苏州环比上涨3.6%,涨速虽比上月下降1.21个百分点,但相对涨速仍然略高。

  三四线城市短期房价涨跌互现。三四线城市纬房指数监测显示,2019年6月,三四线个三四线样本城市中,上涨的城市为65个,比上月增加15个,上涨城市占比为55%。2019年6月,作为环京风向标的廊坊(燕郊)房价环比下降2.41%,降幅与上月相近(2.64%)。

  三四线城市房价总体较为平稳。从同比看,与2018年6月相比,2019年6月118个三四线样本城市中,同比上涨的城市为72个,上涨城市占比为61%。6月三四线个重点城市纬房指数同比显示:

  重点城市纬房指数定基显示,部分城市房价经历了大起大落,但跌幅还远不足以与涨幅相抵。南阳、咸阳、海口、西宁、临沂居142个样本城市2018年1月以来的房价涨幅前5名;成都、张家口、鞍山、漳州、大庆居2018年1月以来的房价跌幅前5名。其中海口既位列2018年1月以来房价涨幅前5名,又进入近一年房价跌幅前5名,表明海口房价近2年多以来经历了大起大落,但跌幅还远不能抹去涨幅。类似情形的还有西安,虽然近一年来已经从涨幅排名居前的城市中消失,但2018年1月以来的累计涨幅仍居样本城市第6位。

  纬房指数(原大数据房价指数BHPI的升级版本)为首个基于住房大数据和重复交易法的新型房价指数。通过新技术的应用,纬房指数有效规避了阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题,从而更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。纬房指数为公益性月度房价指数,目前包含纬房核心指数和纬房租金核心指数2个全国性综合指数,142个主要城市房价指数、约30个重点城市的住房租金指数及数十个重点城市的区县房价指数,每月中下旬完成上月指数。纬房指数现有定基、环比、同比3个维度,同时提供大数据房价中位数作为参考。纬房指数主要监测存量住房价格变动,新建商品住房价格变动暂不计入纬房指数。作为基于大数据的开放式房价指数,纬房指数的监测深度与广度将不断递进。纬房指数为大数据挖掘研究前沿成果,数据仅作为市场研究参考,住房市场评价以政府统计部门数据为准。

  房地产市场本质上是具有较强波动性的市场。我国房地产企业大多采取高负债经营模式,本身蕴含着较大的经营风险。在过去十多年,由于房价涨多跌少,开发企业资金链断裂风险被乐观的市场表现所掩盖。随着“房住不炒”的全面推进,住房市场趋稳成为常态,负债率过高或对市场预判过于乐观的房地产企业,将面临资金链紧崩甚至断裂的风险。

  随着市场理性回归,房地产企业资金链趋紧,延期交房及烂尾的风险增大。在期房预售制度下,这也将极大损害购房者的权益。特别是在三四线及以下城市,行业监管力量薄弱,市场下行压力加大,相对更容易出现无法按期交房现象。为此,有必要加快推进现行期房预售制度的改革,降低期房烂尾及延期交付风险。

  一方面,受限购及市场调整等因素的影响,商品房销售增速下降,房地产企业资金回笼出现不畅;另一方面,为避免土地市场过热,政策层面对开发企业的融资采取了一定的规范性管控措施,房地产企业融资成本升高。为了降低资金压力,房地产企业大都倾向于采取缩短开发及销售时间的快周转模式。由于生产周期的大力压缩,部分商品房产品的品质有所下降。

  在“房住不炒”和地方政府稳定房价的主体责任成为政策共识的背景下,住房投资投机需求减退。只要“房住不炒”的方略能够坚持,不仅房价难以出现大幅上涨,部分城市还将进入买方市场。这虽然有利于降低宏观风险及平抑房价,但也会使当地的一些龙头开发企业面临经营困难。对土地财政依赖较大的部分城市,财政压力也难免增大。这些都将考验城市稳定房地产市场的定力。

  虽然一二线城市是中国高端产业的聚集区和人口的主要流入地,但是房价和购房政策门槛都相对较高。从调控政策看,一线城市房地产调控历史较长,调控机制相对完备,调控手段也较为严厉;二线城市房地产调控政策的严厉性及完备度虽然不及一线城市,但是市场调控机制也在不断地建立完善之中。多数一二线城市都设立了对外限购政策,住房投机炒作较为困难。随着2019年二季度以来一二线城市调控政策的收紧,房地产市场投机成份被不断挤出,房价波动性持续降低。2019年1季度的市场小阳春,也在一定程度上透支了下半年的市场需求,短期市场存在下调的动力。

  三四线城市总体缺乏高端产业和人才吸引力,房地产市场并不具体长期持续上涨的条件。2018年下半年以来,在政策刺激效力减退及房价“相对洼地”消失的背景下,三四线城市住房市场可能将先后进入下行小周期,房价稳中趋降。

  随着住房市场由快速上涨转入总体趋稳,房地产企业短期资金压力将迅速增大,期房烂尾或延期交付风险可能较快增加。在期房预售制度下,这些风险都将转嫁给购房者。特别是在三四线及以下城市,购房者权益更难以得到保护。为有效保护购房者合法权益、维护社会稳定,有必要因地制宜稳妥推进期房预售制度改革。对于短期供应较为充足的城市,可以考虑推进现售及取消预售许可;对于暂不具备推进现售条件的城市,可以考虑提高预售条件,并要求开发企业就按期交房提供可靠的第三方担保。

  为避免信贷资金“脱实入虚”或违规流入房地产市场,相关金融管理部门对房地产开发企业采取了一定的融资管控措施。这一方面有效地抑制了土地市场过热、平抑了短期房价,另一方面也造成开发企业资金的紧张。有观点认为,开发企业作为商品住房的生产者,其资金不足将影响市场供给,不利于住房市场的长期稳定。但应当看到,房价的主体部分是地价而非建设成本。开发企业资金紧张,老顽童报码聊天室受影响的主要是地价,并不会造成商品房开发量紧缩的后果。为稳定土地市场预期,从源头抑制土地和房地产的相关炒作,可以考虑将对开发企业融资的合理管控措施制度化。

  “房住不炒”虽然有利于降低宏观风险和提升居民住房水平,但与土地财政在短期内具有一定的内在矛盾。随着“房住不炒”的推进,部分城市不可避免地要面临一定的财政压力。为避免市场出现政策性波动,这一方面需要坚持政策定力,继续抑制住房投资投机,保持房地产市场的持续稳定;另一方面需要加大财政结构转型力度,降低对房地产相关收入的依赖度。

  邹琳华 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长,中国社科院竞争力模拟实验室副主任,《中国住房市场发展月度分析报告》主编

  王业强 中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任,《房地产蓝皮书》主编

  2014年,邹琳华博士首次提出了编制大数据房价指数的构想。2016年12月,经过2年多的技术攻关,指数团队试算成功了第一版的大数据房价指数(BHPI)。2017年1月10日,在第一版大数据房价指数基础上,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心等机构联合发布了首份《大数据房价指数报告》,利用2016年12月大数据房价指数对中国住房市场作了分析与预测。报告一经发布即获得了巨大的社会反响,新华社、光明日报、中国经济网、每日经济新闻等均对此作了专题报道。

  为顺应大数据研究特点,进一步增进指数结果的客观性和影响力,2017年3月,指数研究团队完成了第一次扩展升级。在原大数据房价指数研究团队的基础上,由中国社科院、北京大学、中国人民大学、南京大学等机构多名房地产研究学者共同发起成立了跨机构的业内学者协作研究平台——住房大数据联合实验室。联合实验室内设BHPI指数专家委员会,负责审议指数的编制规则。大数据房价指数(BHPI)的样本调整及算法变更等,均由住房大数据联合实验室严格根据《指数章程》执行。

  除了审议发布大数据房价指数(BHPI)外,住房大数据联合实验室的主要使命还包括:开展跨机构的住房数据协作与研究;促进住房数据交流;建立开放式住房大数据共享平台;促进学界与业界及政府间基于大数据的合作研究;传播、交流和推广房地产大数据分析技术;促进大数据在学术研究领域的深入应用。

  2019年3月,“大数据房价指数”的升级版本“纬房指数”正式发布。同时根据新形势下技术研发与咨询的需要,新设立纬房大数据与人工智能研究院(简称纬房研究院),作为住房大数据联合实验室的对外技术研究、咨询与推广机构。纬房大数据与人工智能研究院专注于城市及房地产领域大数据、人工智能技术的研究开发,并负责纬房指数的对外发布。



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